ARQUITECTURA, INGENIERÍA e INFORMÁTICA
Perito JUDICIAL Miguel
A. Gallardo, criminólogo
e
ingeniero
www.cita.es Apartado Postal
17083-28080 Madrid
Tel.: 902998352 con fax y Móvil:
619776475 (atención permanente), E-mail: miguel@cita.es
Perito Ingeniero de Minas especialista en VICIOS OCULTOS
Obras, Construcción, Edificación, Reformas, Materiales y Arquitectura
Tenemos amplias y diversas experiencias demostrables en
peritación de VICIOS OCULTOS, y en la teoría y práctica del defecto desde 1996. Nuestra intención como empresa dedicada a los servicios
técnico s de ingeniería y arquitectura es ser
útiles a los más perjudicados por vicios oculto que nos confíe su problema,
técnicamente, la indemnización más alta que sea
posible en Justicia,
muy pronto y sin problemas, pretextos o molestias innecesarias para el
perjudicado. Si es necesario, nuestra empresa puede subcontratar a
cualquier otro profesional experto (arquitectos, aparejadores,
ingenieros de caminos, ingenieros de obras públicas,
especialistas en estructuras o materiales y tratamientos especiales),
en las más diversas e
inusuales
especialidades de bienes tangibles o intangibles, valorando al
máximo el lucro cesante y el daño emergente del
perjudicado, garantizando la coordinación muldidisciplinar
pericial del vicio oculto. En las obras, especialmente en las viviendas
habitadas, procuramos ser eficaces tratando de mediar y conciliar
cuando es posible, y cuando no, nuestros dictámenes periciales
pueden ser la base de medidas cautelares de juzgados, o de resoluciones
de contratos inmediatas, porque somos conscientes de las urgencias de
los particulares y de los abusos de supuestos profesionales de la
construcción y la reforma.
Podemos actuar eficazmente en todo el territorio nacional, y
también en el extranjero, pues estudiamos con sumo
interés la peritación judicial en países europeos,
iberoamericanos, EEUU y Asia, pero también estamos al servicio
de quien tiene un problema de pequeña cuantía cobrando la
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permanentemente disponible para problemas periciales de cualquier
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Opcionalmente, además de la tasación y el dictamen de lo
vicios ocultos y sus daños o perjuiios, podemos hacer
reconstrucciones periciales y proyectos de ingeniería o
arquitectura para la pronta y eficaz reparación.
Para tener claros los conceptos legales y contractuales relacionados
con obras, recomendamos la lectura de los siguientes artículos
del Código Civil, y de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de
Ordenación de la Edificación
CÓDIGO CIVIL
SECCIÓN SEGUNDA. DE LAS OBRAS POR AJUSTE O PRECIO ALZADO
Artículo 1588.
Puede contratarse la ejecución de una obra conviniendo en que el
que la ejecute ponga solamente su trabajo o su industria, o que
también suministre el material.
Artículo 1589.
Si el que contrató la obra se obligó a poner el material,
debe sufrir la pérdida en el caso de destruirse la obra antes de
ser entregada, salvo si hubiese habido morosidad en recibirla.
Artículo 1590.
El que se ha obligado a poner sólo su trabajo o industria, no
puede reclamar ningún estipendio si se destruye la obra antes de
haber sido entregada, a no ser que haya habido morosidad para
recibirla, o que la destrucción haya provenido de la mala
calidad de los materiales, con tal que haya advertido oportunamente
esta circunstancia al dueño.
Artículo 1591.
El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la
construcción, responde de los daños y perjuicios si la
ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que
concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el
mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe
la ruina a vicio del suelo o de la dirección.
Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del
contrato, la acción de indemnización durará quince
años.
Artículo 1592.
El que se obliga a hacer una obra por piezas o por medida, puede exigir
del dueño que la reciba por partes y que la pague en
proporción. Se presume aprobada y recibida la parte satisfecha.
Artículo 1593.
El arquitecto o contratista que se encarga por un ajuste alzado de la
construcción de un edificio u otra obra en vista de un plano
convenido con el propietario del suelo, no puede pedir aumento de
precio aunque se haya aumentado el de los jornales o materiales; pero
podrá hacerlo cuando se haya hecho algún cambio en el
plano que produzca aumento de obra, siempre que hubiese dado su
autorización el propietario.
Artículo 1594.
El dueño puede desistir, por su sola voluntad, de la
construcción de la obra aunque se haya empezado, indemnizando al
contratista de todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener
de ella.
Artículo 1595.
Cuando se ha encargado cierta obra a una persona por razón de
sus cualidades personales, el contrato se rescinde por la muerte de
esta persona.
En este caso el propietario debe abonar a los herederos del
constructor, a proporción del precio convenido, el valor de la
parte de obra ejecutada y de los materiales preparados, siempre que de
estos materiales reporte algún beneficio.
Lo mismo se entenderá si el que contrató la obra no puede acabarla por alguna causa independiente de su voluntad.
Artículo 1596.
El contratista es responsable del trabajo ejecutado por las personas que ocupare en la obra.
Artículo 1597.
Los que ponen su trabajo y materiales en una obra ajustada alzadamente
por el contratista, no tienen acción contra el dueño de
ella sino hasta la cantidad que éste adeude a aquél
cuando se hace la reclamación.
Artículo 1598.
Cuando se conviniere que la obra se ha de hacer a satisfacción
del propietario, se entiende reservada la aprobación, a falta de
conformidad, al juicio pericial correspondiente.
Si la persona que ha de aprobar la obra es un tercero, se estará a lo que éste decida.
Artículo 1599.
Si no hubiere pacto o costumbre en contrario, el precio de la obra deberá pagarse al hacerse la entrega.
Artículo 1600.
El que ha ejecutado una obra en cosa mueble tiene el derecho de retenerla en prenda hasta que se le pague.
Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación
CAPÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1. Objeto.
1. Esta Ley tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el
proceso de la edificación, estableciendo las obligaciones y
responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso,
así como las garantías necesarias para el adecuado
desarrollo del mismo, con el fin de asegurar la calidad mediante el
cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la
adecuada protección de los intereses de los usuarios.
2. Las obligaciones y responsabilidades relativas a la
prevención de riesgos laborales en las obras de
edificación se regirán por su legislación
específica.
3. Cuando las Administraciones públicas y los organismos y
entidades sujetos a la legislación de contratos de las
Administraciones públicas actúen como agentes del proceso
de la edificación se regirán por lo dispuesto en la
legislación de contratos de las Administraciones públicas
y en lo no contemplado en la misma por las disposiciones de esta Ley, a
excepción de lo dispuesto sobre garantías de
suscripción obligatoria.
Artículo 2. Ámbito de aplicación.
1. Esta Ley es de aplicación al proceso de la
edificación, entendiendo por tal la acción y el resultado
de construir un edificio de carácter permanente, público
o privado, cuyo uso principal esté comprendido en los siguientes
grupos:
Administrativo, sanitario, religioso, residencial en todas sus formas, docente y cultural.
Aeronáutico; agropecuario; de la energía; de la
hidráulica; minero; de telecomunicaciones (referido a la
ingeniería de las telecomunicaciones); del transporte terrestre,
marítimo, fluvial y aéreo; forestal; industrial; naval;
de la ingeniería de saneamiento e higiene, y accesorio a las
obras de ingeniería y su explotación.
Todas las demás edificaciones cuyos usos no esten expresamente relacionados en los grupos anteriores.
2. Tendrán la consideración de edificación a los
efectos de lo dispuesto en esta Ley, y requerirán un proyecto
según lo establecido en el Artículo 4, las
siguientes obras:
Obras de edificación de nueva construcción, excepto
aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez
técnica que no tengan, de forma eventual o permanente,
carácter residencial ni público y se desarrollen en una
sola planta.
Obras de ampliación, modificación, reforma o
rehabilitación que alteren la configuración
arquitectónica de los edificios, entendiendo por tales las que
tengan carácter de intervención total o las parciales que
produzcan una variación esencial de la composición
general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema
estructural, o tengan por objeto cambiar los usos
característicos del edificio.
Obras que tengan el carácter de intervención total en
edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de
protección de carácter ambiental o
histórico-artístico, regulada a través de norma
legal o documento urbanístico y aquellas otras de
carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de
protección.
3. Se consideran comprendidas en la edificación sus
instalaciones fijas y el equipamiento propio, así como los
elementos de urbanización que permanezcan adscritos al edificio.
CAPÍTULO II. EXIGENCIAS TÉCNICAS Y ADMINISTRATIVAS DE LA EDIFICACIÓN
Artículo 3. Requisitos básicos de la edificación.
1. Con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar
de la sociedad y la protección del medio ambiente, los edificios
deberán proyectarse, construirse, mantenerse y conservarse de
tal forma que se satisfagan los requisitos básicos siguientes:
Relativos a la funcionalidad:
Utilización, de tal forma que la disposición y las
dimensiones de los espacios y la dotación de las instalaciones
faciliten la adecuada realización de las funciones previstas en
el edificio.
Accesibilidad, de tal forma que se permita a las personas con movilidad
y comunicación reducidas el acceso y la circulación por
el edificio en los términos previstos en su normativa
específica.
Acceso a los servicios de telecomunicación, audiovisuales y de
información de acuerdo con lo establecido en su normativa
específica.
Facilitación para el acceso de los servicios postales,
mediante la dotación de las instalaciones apropiadas para la
entrega de los envíos postales, según lo dispuesto en su
normativa específica.
Relativos a la seguridad:
Seguridad estructural, de tal forma que no se produzcan en el edificio,
o partes del mismo, daños que tengan su origen o afecten a la
cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de
carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente
la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
Seguridad en caso de incendio, de tal forma que los ocupantes puedan
desalojar el edificio en condiciones seguras, se pueda limitar la
extensión del incendio dentro del propio edificio y de los
colindantes y se permita la actuación de los equipos de
extinción y rescate.
Seguridad de utilización, de tal forma que el uso normal del edificio no suponga riesgo de accidente para las personas.
Relativos a la habitabilidad:
Higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que
se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el
ambiente interior del edificio y que éste no deteriore el medio
ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada
gestión de toda clase de residuos.
Protección contra el ruido, de tal forma que el ruido percibido
no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar
satisfactoriamente sus actividades.
Ahorro de energía y aislamiento térmico, de tal forma que
se consiga un uso racional de la energía necesaria para la
adecuada utilización del edificio.
Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio.
2. El Código Técnico de la Edificación es el marco
normativo que establece las exigencias básicas de calidad de los
edificios y de sus instalaciones, de tal forma que permite el
cumplimiento de los anteriores requisitos básicos.
Las normas básicas de la edificación y las demás
reglamentaciones técnicas de obligado cumplimiento constituyen,
a partir de la entrada en vigor de esta Ley, la reglamentación
técnica hasta que se apruebe el Código Técnico de
la Edificación conforme a lo previsto en la disposición
final segunda de esta Ley.
El Código podrá completarse con las exigencias de otras
normativas dictadas por las Administraciones competentes y se
actualizará periódicamente conforme a la evolución
de la técnica y la demanda de la sociedad.
Artículo 4. Proyecto.
1. El proyecto es el conjunto de documentos mediante los cuales se
definen y determinan las exigencias técnicas de las obras
contempladas en el Artículo 2. El proyecto habrá de
justificar técnicamente las soluciones propuestas de acuerdo con
las especificaciones requeridas por la normativa técnica
aplicable.
2. Cuando el proyecto se desarrolle o complete mediante proyectos
parciales u otros documentos técnicos sobre tecnologías
específicas o instalaciones del edificio, se mantendrá
entre todos ellos la necesaria coordinación sin que se produzca
una duplicidad en la documentación ni en los honorarios a
percibir por los autores de los distintos trabajos indicados.
Artículo 5. Licencias y autorizaciones administrativas.
La construcción de edificios, la realización de las obras
que en ellos se ejecuten y su ocupación precisará las
preceptivas licencias y demás autorizaciones administrativas
procedentes, de conformidad con la normativa aplicable.
Artículo 6. Recepción de la obra.
1. La recepción de la obra es el acto por el cual el
constructor, una vez concluída ésta, hace entrega de la
misma al promotor y es aceptada por éste. Podrá
realizarse con o sin reservas y deberá abarcar la totalidad de
la obra o fases completas y terminadas de la misma, cuando así
se acuerde por las partes.
2. La recepción deberá consignarse en un acta firmada, al
menos, por el promotor y el constructor, y en la misma se hará
constar:
Las partes que intervienen.
La fecha del certificado final de la totalidad de la obra o de la fase completa y terminada de la misma.
El coste final de la ejecución material de la obra.
La declaración de la recepción de la obra con o sin
reservas, especificando, en su caso, éstas de manera objetiva, y
el plazo en que deberán quedar subsanados los defectos
observados. Una vez subsanados los mismos, se hará constar en un
acta aparte, suscrita por los firmantes de la recepción.
Las garantías que, en su caso, se exijan al constructor para asegurar sus responsabilidades.
Asimismo, se adjuntará el certificado final de obra suscrito por
el director de obra y el director de la ejecución de la obra.
3. El promotor podrá rechazar la recepción de la obra por
considerar que la misma no está terminada o que no se
adecúa a las condiciones contractuales. En todo caso, el rechazo
deberá ser motivado por escrito en el acta, en la que se
fijará el nuevo plazo para efectuar la recepción.
4. Salvo pacto expreso en contrario, la recepción de la obra
tendrá lugar dentro de los treinta días siguientes a la
fecha de su terminación, acreditada en el certificado final de
obra, plazo que se contará a partir de la notificación
efectuada por escrito al promotor. La recepción se
entenderá tácitamente producida si transcurridos treinta
días desde la fecha indicada el promotor no hubiera puesto de
manifiesto reservas o rechazo motivado por escrito.
5. El cómputo de los plazos de responsabilidad y garantía
establecidos en esta Ley se iniciará a partir de la fecha en que
se suscriba el acta de recepción, o cuando se entienda
ésta tácitamente producida según lo previsto en el
apartado anterior.
Artículo 7. Documentación de la obra ejecutada.
Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación,
en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será
facilitado al promotor por el director de obra para la
formalización de los correspondientes trámites
administrativos.
A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de
recepción, la relación identificativa de los agentes que
han intervenido durante el proceso de edificación, así
como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del
edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le
sea de aplicación.
Toda la documentación a que hace referencia los apartados
anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será
entregada a los usuarios finales del edificio.
CAPÍTULO III. AGENTES DE LA EDIFICACIÓN
Artículo 8. Concepto.
Son agentes de la edificación todas las personas, físicas
o jurídicas, que intervienen en el proceso de la
edificación. Sus obligaciones vendrán determinadas por lo
dispuesto en esta Ley y demás disposiciones que sean de
aplicación y por el contrato que origina su intervención.
Artículo 9. El promotor.
1. Será considerado promotor cualquier persona, física o
jurídica, pública o privada, que, individual o
colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos
propios o ajenos, las obras de edificación para si o para su
posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo
cualquier título.
2. Son obligaciones del promotor:
Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él.
Facilitar la documentación e información previa necesaria
para la redacción del proyecto, así como autorizar al
director de obra las posteriores modificaciones del mismo.
Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones
administrativas, así como suscribir el acta de recepción
de la obra.
Suscribir los seguros previstos en el Artículo 19.
Entregar al adquirente, en su caso, la documentación de obra
ejecutada, o cualquier otro documento exigible por las Administraciones
competentes.
Artículo 10. El proyectista.
1. El proyectista es el agente que, por encargo del promotor y con
sujeción a la normativa técnica y urbanística
correspondiente, redacta el proyecto.
Podren redactar proyectos parciales del proyecto, o partes que lo
complementen, otros técnicos, de forma coordinada con el autor
de éste.
Cuando el proyecto se desarrolle o complete mediante proyectos
parciales u otros documentos técnicos según lo previsto
en el apartado 2 del Artículo 4 de esta Ley, cada proyectista
asumirá la titularidad de su proyecto.
2. Son obligaciones del proyectista:
Estar en posesión de la titulación académica y
profesional habilitante de arquitecto, arquitecto técnico,
ingeniero o ingeniero técnico, según corresponda, y
cumplir las condiciones exigibles para el ejercicio de la
profesión. En caso de personas jurídicas, designar al
técnico redactor del proyecto que tenga la titulación
profesional habilitante.
Cuando el proyecto a realizar tenga por objeto la construcción
de edificios para los usos indicados en el grupo a) del apartado 1 del
Artículo 2, la titulación académica y profesional
habilitante será la de arquitecto.
Cuando el proyecto a realizar tenga por objeto la construcción
de edificios para los usos indicados en el grupo b) del apartado 1 del
Artículo 2, la titulación académica y profesional
habilitante, con carácter general, será la de ingeniero,
ingeniero técnico o arquitecto y vendrá determinada por
las disposiciones legales vigentes para cada profesión, de
acuerdo con sus respectivas especialidades y competencias
específicas.
Cuando el proyecto a realizar tenga por objeto la construcción
de edificios comprendidos en el grupo c) del apartado 1 del
Artículo 2, la titulación académica y profesional
habilitante será la de arquitecto, arquitecto técnico,
ingeniero o ingeniero técnico y vendrá determinada por
las disposiciones legales vigentes para cada profesión, de
acuerdo con sus especialidades y competencias específicas.
Idénticos criterios se seguirán respecto de los proyectos
de obras a las que se refieren los apartados 2.b) y 2.c) del
Artículo 2 de esta Ley.
En todo caso y para todos los grupos, en los aspectos concretos
correspondientes a sus especialidades y competencias
específicas, y en particular respecto de los elementos
complementarios a que se refiere el apartado 3 del Artículo 2,
podrán asimismo intervenir otros técnicos titulados del
ámbito de la arquitectura o de la ingeniería,
suscribiendo los trabajos por ellos realizados y coordinados por el
proyectista. Dichas intervenciones especializadas serán
preceptivas si así lo establece la disposición legal
reguladora del sector de actividad de que se trate.
Redactar el proyecto con sujeción a la normativa vigente y a lo
que se haya establecido en el contrato y entregarlo, con los visados
que en su caso fueran preceptivos.
Acordar, en su caso, con el promotor la contratación de colaboraciones parciales.
Artículo 11. El constructor.
1. El constructor es el agente que asume, contractualmente ante el
promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales,
propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción
al proyecto y al contrato.
2. Son obligaciones del constructor:
Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la
legislación aplicable y a las instrucciones del director de obra
y del director de la ejecución de la obra, a fin de alcanzar la
calidad exigida en el proyecto.
Tener la titulación o capacitación profesional que
habilita para el cumplimiento de las condiciones exigibles para actuar
como constructor.
Designar al jefe de obra que asumirá la representación
técnica del constructor en la obra y que por su
titulación o experiencia deberá tener la
capacitación adecuada de acuerdo con las características
y la complejidad de la obra.
Asignar a la obra los medios humanos y materiales que su importancia requiera.
Formalizar las subcontrataciones de determinadas partes o instalaciones
de la obra dentro de los límites establecidos en el contrato.
Firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepción de la obra.
Facilitar al director de obra los datos necesarios para la elaboración de la documentación de la obra ejecutada.
Suscribir las garantías previstas en el Artículo 19.
Artículo 12. El director de obra.
1. El director de obra es el agente que, formando parte de la
dirección facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los
aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y
medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la
licencia de edificación y demás autorizaciones
preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar
su adecuación al fin propuesto.
2. Podrán dirigir las obras de los proyectos parciales otros
técnicos, bajo la coordinación del director de obra.
3. Son obligaciones del director de obra:
Estar en posesión de la titulación académica y
profesional habilitante de arquitecto, arquitecto técnico,
ingeniero o ingeniero técnico, según corresponda y
cumplir las condiciones exigibles para el ejercicio de la
profesión. En caso de personas jurídicas, designar al
técnico director de obra que tenga la titulación
profesional habilitante.
En el caso de la construcción de edificios para los usos
indicados en el grupo a) del apartado 1 del Artículo 2, la
titulación académica y profesional habilitante
será la de arquitecto.
Cuando las obras a realizar tengan por objeto la construcción de
las edificaciones indicadas en el grupo b) del apartado 1 del
Artículo 2, la titulación habilitante, con
carácter general, será la de ingeniero, ingeniero
técnico o arquitecto y vendrá determinada por las
disposíciones legales vigentes para cada profesión, de
acuerdo con sus especialidades y competencias específicas.
Cuando las obras a realizar tengan por objeto la construcción de
las edificaciones indicadas en el grupo c) del apartado 1 del
Artículo 2, la titulación habilitante será la de
arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero
técnico y vendrá determinada por las disposiciones
legales vigentes para cada profesión, de acuerdo con sus
especialidades y competencias específicas.
Idénticos criterios se seguirán respecto de las obras a
las que se refieren los apartados 2.b) y 2.c) del Artículo 2 de
esta Ley.
Verificar el replanteo y la adecuación de la cimentación
y de la estructura proyectadas a las características
geotécnicas del terreno.
Resolver las contingencias que se produzcan en la obra y consignar en
el Libro de Ordenes y Asistencias las instrucciones precisas para la
correcta interpretación del proyecto.
Elaborar, a requerimiento del promotor o con su conformidad, eventuales
modificaciones del proyecto, que vengan exigidas por la marcha de la
obra siempre que las mismas se adapten a las disposiciones normativas
contempladas y observadas en la redacción del proyecto.
Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado
final de obra, así como conformar las certificaciones parciales
y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas, con
los visados que en su caso fueran preceptivos.
Elaborar y suscribir la documentación de la obra ejecutada para
entregarla al promotor, con los visados que en su caso fueran
preceptivos.
Las relacionadas en el Artículo 13, en aquellos casos en
los que el director de la obra y el director de la ejecución de
la obra sea el mismo profesional, si fuera ésta la opción
elegida, de conformidad con lo previsto en el apartado 2.a) del
Artículo 13.
Artículo 13. El director de la ejecución de la obra.
1. El director de la ejecución de la obra es el agente que,
formando parte de la dirección facultativa, asume la
función técnica de dirigir la ejecución material
de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la
construcción y la calidad de lo edificado.
2. Son obligaciones del director de la ejecución de la obra:
Estar en posesión de la titulación académica y
profesional habilitante y cumplir las condiciones exigibles para el
ejercicio de la profesión. En caso de personas jurídicas,
designar al técnico director de la ejecución de la obra
que tenga la titulación profesional habilitante.
Cuando las obras a realizar tengan por objeto la construcción de
edificios para los usos indicados en el grupo a) del apartado 1 del
Artículo 2, la titulación académica y profesional
habilitante será la de arquitecto técnico. Será
ésta, asimismo, la titulación habilitante para las obras
del grupo b) que fueran dirigidas por arquitectos.
En los demás casos la dirección de la ejecución de
la obra puede ser desempeñada, indistintamente, por
profesionales con la titulación de arquitecto, arquitecto
técnico, ingeniero o ingeniero técnico.
Verificar la recepción en obra de los productos de
construcción, ordenando la realización de ensayos y
pruebas precisas.
Dirigir la ejecución material de la obra comprobando los
replanteos, los materiales, la correcta ejecución y
disposición de los elementos constructivos y de las
instalaciones, de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del
director de obra.
Consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas.
Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado
final de obra, así como elaborar y suscribir las certificaciones
parciales y la liquidación final de las unidades de obra
ejecutadas.
Colaborar con los restantes agentes en la elaboración de la
documentación de la obra ejecutada, aportando los resultados del
control realizado.
Artículo 14. Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación.
1. Son entidades de control de calidad de la edificación
aquéllas capacitadas para prestar asistencia técnica en
la verificación de la calidad del proyecto, de los materiales y
de la ejecución de la obra y sus instalaciones de acuerdo con el
proyecto y la normativa aplicable.
2. Son laboratorios de ensayos para el control de calidad de la
edificación los capacitados para prestar asistencia
técnica, mediante la realización de ensayos o pruebas de
servicio de los materiales, sistemas o instalaciones de una obra de
edificación.
3. Son obligaciones de las entidades y de los laboratorios de control de calidad:
Prestar asistencia técnica y entregar los resultados de su
actividad al agente autor del encargo y, en todo caso, al director de
la ejecución de las obras.
Justificar la capacidad suficiente de medios materiales y humanos
necesarios para realizar adecuadamente los trabajos contratados, en su
caso, a través de la correspondiente acreditación oficial
otorgada por las Comunidades Autónomas con competencia en la
materia.
Artículo 15. Los suministradores de productos.
1. Se consideran suministradores de productos los fabricantes,
almacenistas, importadores o vendedores de productos de
construcción.
2. Se entiende por producto de construcción aquel que se fabrica
para su incorporación permanente en una obra incluyendo
materiales, elementos semielaborados, componentes y obras o parte de
las mismas, tanto terminadas como en proceso de ejecución.
3. Son obligaciones del suministrador:
Realizar las entregas de los productos de acuerdo con las
especificaciones del pedido, respondiendo de su origen, identidad y
calidad, así como del cumplimiento de las exigencias que, en su
caso, establezca la normativa técnica aplicable.
Facilitar, cuando proceda, las instrucciones de uso y mantenimiento de
los productos suministrados, así como las garantías de
calidad correspondientes, para su inclusión en la
documentación de la obra ejecutada.
Artículo 16. Los propietarios y los usuarios.
1. Son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la
edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así
como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra
ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente.
2. Son obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios, la
utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos
de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas
en la documentación de la obra ejecutada.
CAPÍTULO IV. RESPONSABILIDADES Y GARANTÍAS
Artículo 17. Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación.
1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas
físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la
edificación responderán frente a los propietarios y los
terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso
de que sean objeto de división, de los siguientes daños
materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados,
contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o
desde la subsanación de éstas:
Durante diez años, de los daños materiales causados en el
edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los
soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos
estructurales, y que comprometan directamente la resistencia
mecánica y la estabilidad del edificio.
Durante tres años, de los daños materiales causados en el
edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las
instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de
habitabilidad del apartado 1, letra c), del Artículo 3.
El constructor también responderá de los daños
materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a
elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo
de un año.
2. La responsabilidad civil será exigible en forma personal e
individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por actos u
omisiones de personas por las que, con arreglo a esta Ley, se deba
responder.
3. No obstante, cuando no pudiera individualizarse la causa de los
daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia
de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de
cada agente en el daño producido, la responsabilidad se
exigirá solidariamente. En todo caso, el promotor
responderá solidariamente con los demás agentes
intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños
materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de
construcción.
4. Sin perjuicio de las medidas de intervención administrativas
que en cada caso procedan, la responsabilidad del promotor que se
establece en esta Ley se extenderá a las personas físicas
o jurídicas que, a tenor del contrato o de su
intervención decisoria en la promoción, actúen
como tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de
cooperativas o de comunidades de propietarios u otras figuras
análogas.
5. Cuando el proyecto haya sido contratado conjuntamente con más
de un proyectista, los mismos responderán solidariamente.
Los proyectistas que contraten los cálculos, estudios,
dictámenes o informes de otros profesionales, serán
directamente responsables de los daños que puedan derivarse de
su insuficiencia, incorrección o inexactitud, sin perjuicio de
la repetición que pudieran ejercer contra sus autores.
6. El constructor responderá directamente de los daños
materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de
la impericia, falta de capacidad profesional o técnica,
negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de
obra y demás personas físicas o jurídicas que de
él dependan.
Cuando el constructor subcontrate con otras personas físicas o
jurídicas la ejecución de determinadas partes o
instalaciones de la obra, será directamente responsable de los
daños materiales por vicios o defectos de su ejecución,
sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.
Asimismo, el constructor responderá directamente de los
daños materiales causados en el edificio por las deficiencias de
los productos de construcción adquiridos o aceptados por
él, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.
7. El director de obra y el director de la ejecución de la obra
que suscriban el certificado final de obra serán responsables de
la veracidad y exactitud de dicho documento.
Quien acepte la dirección de una obra cuyo proyecto no haya
elaborado él mismo, asumirá las responsabilidades
derivadas de las omisiones, deficiencias o imperfecciones del proyecto,
sin perjuicio de la repetición que pudiere corresponderle frente
al proyectista.
Cuando la dirección de obra se contrate de manera conjunta a
más de un técnico, los mismos responderán
solidariamente sin perjuicio de la distribución que entre ellos
corresponda.
8. Las responsabilidades por daños no serán exigibles a
los agentes que intervengan en el proceso de la edificación, si
se prueba que aquéllos fueron ocasionados por caso fortuito,
fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el
daño.
9. Las responsabilidades a que se refiere este Artículo se
entienden sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los
edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al contrato
de compraventa suscrito entre ellos, a los Artículos 1484 y
siguientes del Código Civil y demás legislación
aplicable a la compraventa.
Artículo 18. Plazos de prescripción de las acciones.
1. Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el
Artículo anterior por daños materiales dimanantes de los
vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a
contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las
acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por
incumplimiento contractual.
2. La acción de repetición que pudiese corresponder a
cualquiera de los agentes que intervienen en el proceso de
edificación contra los demás, o a los aseguradores contra
ellos, prescribirá en el plazo de dos años desde la
firmeza de la resolución judicial que condene al responsable a
indemnizar los daños, o a partir de la fecha en la que se
hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial.
Artículo 19. Garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción.
1. El régimen de garantías exigibles para las obras de
edificación comprendidas en el Artículo 2 de esta Ley se
hará efectivo de acuerdo con la obligatoriedad que se establezca
en aplicación de la disposición adicional segunda,
teniendo como referente a las siguientes garantías:
Seguro de daños materiales o seguro de caución, para
garantizar, durante un año, el resarcimiento de los daños
materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a
elementos de terminación o acabado de las obras, que
podrá ser sustituido por la retención por el promotor de
un 5 % del importe de la ejecución material de la obra.
Seguro de daños materiales o seguro de caución, para
garantizar, durante tres años, el resarcimiento de los
daños causados por vicios o defectos de los elementos
constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de
los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del
Artículo 3.
Seguro de daños materiales o seguro de caución, para
garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los
daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos
que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes,
las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos
estructurales, y que comprometan directamente la resistencia
mecánica y estabilidad del edificio.
2. Los seguros de daños materiales reunirán las condiciones siguientes:
Tendrá la consideración de tomador del seguro el
constructor en el supuesto a) del apartado 1 y el promotor, en los
supuestos b) y c) del mismo apartado, y de asegurados el propio
promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo.
El promotor podrá pactar expresamente con el constructor que
éste sea tomador del seguro por cuenta de aquél.
La prima deberá estar pagada en el momento de la
recepción de la obra. No obstante, en caso de que se hubiera
pactado el fraccionamiento en períodos siguientes a la fecha de
recepción, la falta de pago de las siguientes fracciones de
prima no dará derecho al asegurador a resolver el contrato, ni
éste quedará extinguido, ni la cobertura del asegurador
suspendida, ni éste liberado de su obligación, caso de
que el asegurado deba hacer efectiva la garantía.
No será de aplicación la normativa reguladora de la
cobertura de riesgos extraordinarios sobre las personas y los bienes
contenida en el Artículo 4 de la Ley 21/1990, de 19 de diciembre.
3. Los seguros de caución reunirán las siguientes condiciones:
Las señaladas en los apartados 2.a) y 2.b) de este
Artículo. En relación con el apartado 2.a), los
asegurados serán siempre los sucesivos adquirentes del edificio
o de parte del mismo.
El asegurador asume el compromiso de indemnizar al asegurado al primer requerimiento.
El asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro.
4. Una vez tomen efecto las coberturas del seguro, no podrá
rescindirse ni resolverse el contrato de mutuo acuerdo antes del
transcurso del plazo de duración previsto en el apartado 1 de
este Artículo.
5. El importe mínimo del capital asegurado será el siguiente:
El 5 % del coste final de la ejecución material de la obra,
incluidos los honorarios profesionales, para las garantías del
apartado 1.a) de este Artículo.
El 30 % del coste final de la ejecución material de la obra,
incluidos los honorarios profesionales, para las garantías del
apartado 1.b) de este Artículo.
El 100 % del coste final de la ejecución material de la obra,
incluidos los honorarios profesionales, para las garantías del
apartado 1.c) de este Artículo.
6. El asegurador podrá optar por el pago de la
indemnización en metálico que corresponda a la
valoración de los daños o por la reparación de los
mismos.
7. El incumplimiento de las anteriores normas sobre garantías de
suscripción obligatoria implicará, en todo caso, la
obligación de responder personalmente al obligado a suscribir
las garantías.
8. Para las garantías a que se refiere el apartado 1.a) de este
Artículo no serán admisibles cláusulas por las
cuales se introduzcan franquicias o limitación alguna en la
responsabilidad del asegurador frente al asegurado.
En el caso de que en el contrato de seguro a que se refieren los apartados 1.b) y 1.c) de este
Artículo se establezca una franquicia, ésta no
podrá exceder del 1 % del capital asegurado de cada unidad
registral.
9. Salvo pacto en contrario, las garantías a que se refiere esta Ley no cubrirán:
Los daños corporales u otros perjuicios económicos distintos de los daños materiales que garantiza la Ley.
Los daños ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes al edificio.
Los daños causados a bienes muebles situados en el edificio.
Los daños ocasionados por modificaciones u obras realizadas en
el edificio después de la recepción, salvo las de
subsanación de los defectos observados en la misma.
Los daños ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento adecuado del edificio.
Los gastos necesarios para el mantenimiento del edificio del que ya se ha hecho la recepción.
Los daños que tengan su origen en un incendio o
explosión, salvo por vicios o defectos de las instalaciones
propias del edificio.
Los daños que fueran ocasionados por caso fortuito, fuerza
mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.
Los siniestros que tengan su origen en partes de la obra sobre las que
haya reservas recogidas en el acta de recepción, mientras que
tales reservas no hayan sido subsanadas y las subsanaciones queden
reflejadas en una nueva acta suscrita por los firmantes del acta de
recepción.
Artículo 20. Requisitos para la escrituración e inscripción.
1. No se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de
la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra
nueva de edificaciones a las que sea de aplicación esta Ley, sin
que se acredite y testimonie la constitución de las
garantías a que se refiere el Artículo 19.
2. Cuando no hayan transcurrido los plazos de prescripción de
las acciones a que se refiere el Artículo 18, no se
cerrará en el Registro Mercantil la hoja abierta al promotor
individual ni se inscribirá la liquidación de las
sociedades promotoras sin que se acredite previamente al Registrador la
constitución de las garantías establecidas por esta Ley,
en relación con todas y cada una de las edificaciones que
hubieran promovido.
DISPOSICIÓN ADICIONAL PRIMERA. Percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción.
La percepción de cantidades anticipadas en la edificación
por los promotores o gestores se cubrirá mediante un seguro que
indemnice el incumplimiento del contrato en forma análoga a lo
dispuesto en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de
cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.
Dicha Ley, y sus disposiciones complementarias, se aplicarán en
el caso de viviendas con las siguientes modificaciones:
La expresada normativa será de aplicación a la
promoción de toda clase de viviendas, incluso a las que se
realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad
cooperativa.
La garantía que se establece en la citada Ley 57/1968 se
extenderá a las cantidades entregadas en efectivo o mediante
cualquier efecto cambiario, cuyo pago se domiciliará en la
cuenta especial prevista en la referida Ley.
La devolución garantizada comprenderá las cantidades
entregadas más los intereses legales del dinero vigentes hasta
el momento en que se haga efectiva la devolución.
Las multas por incumplimiento a que se refiere el párrafo
primero del Artículo 6 de la citada Ley, se
impondrán por las Comunidades Autónomas, en
cuantía, por cada infracción, de hasta el 25 % de las
cantidades cuya devolución deba ser asegurada o por lo dispuesto
en la normativa propia de las Comunidades Autónomas.
DISPOSICIÓN ADICIONAL SEGUNDA. Obligatoriedad de las
garantías por daños materiales ocasionados por vicios y
defectos en la construcción.
Uno. La garantía contra daños materiales a que se refiere
el apartado 1.c del Artículo 19 de esta Ley será
exigible, a partir de su entrada en vigor, para edificios cuyo destino
principal sea el de vivienda.
No obstante, esta garantía no será exigible en el
supuesto del autopromotor individual de una única vivienda
unifamiliar para uso propio. Sin embargo, en el caso de producirse la
transmisión inter vivos dentro del plazo previsto en la letra a,
del Artículo 17.1 el autopromotor, salvo pacto en contrario,
quedará obligado a la contratación de la garantía
a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para
completar los diez años. A estos efectos, no se
autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad
escrituras públicas de transmisión inter vivos sin que se
acredite y testimonie la constitución de la referida
garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar
haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el
adquirente de la constitución de la misma.
Tampoco será exigible la citada garantía en los supuestos
de rehabilitación de edificios destinados principalmente a
viviendas para cuyos proyectos de nueva construcción se
solicitaron las correspondientes licencias de edificación con
anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley.
Dos. Mediante Real Decreto podrá establecerse la obligatoriedad
de suscribir las garantías previstas en los apartados l.a, y
l.b, del citado Artículo 19, para edificios cuyo destino
principal sea el de vivienda. Asimismo, mediante Real Decreto
podrá establecerse la obligatoriedad de suscribir cualquiera de
las garantías previstas en el Artículo 19, para edificios
destinados a cualquier uso distinto del de vivienda.
DISPOSICIÓN ADICIONAL TERCERA. Intervenciones en el proceso de
la edificación de los Cuerpos de Ingenieros de los
Ejércitos en el ámbito de la Defensa.
Los miembros de los Cuerpos de Ingenieros de los Ejércitos,
cuando intervengan en la realización de edificaciones o
instalaciones afectas a la Defensa, se regirán en lo que se
refiere a su capacidad profesional por la Ley 17/1999, de 18 de mayo,
de Régimen del Personal de las Fuerzas Armadas, y disposiciones
reglamentarias de desarrollo.
DISPOSICIÓN ADICIONAL CUARTA. Coordinador de seguridad y salud.
Las titulaciones académicas y profesionales habilitantes para
desempeñar la función de coordinador de seguridad y salud
en obras de edificación, durante la elaboración del
proyecto y la ejecución de la obra, serán las de
arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero
técnico, de acuerdo con sus competencias y especialidades.
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